• Zmiana powierzchni mieszkania, ograniczenie kar za opóźnienia, pełnomocnictwa do podziału części wspólnych nieruchomości.
• Takie postanowienia we wzorcu umów proponowanych nabywcom mieszkań na osiedlu Strzeszyn Park w Poznaniu stosowała spółka 3DOM.
• UOKiK uznał je za niedozwolone i nałożył na dewelopera prawie 160 tys. zł kary.

Wypowiedź Marka Niechciała Prezesa UOKiK

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w październiku 2018 r. wszczął postępowanie przeciw poznańskiej spółce 3DOM. Deweloper realizował inwestycję Strzeszyn Park przy ul. Fieldorfa w Poznaniu. Wątpliwości wzbudziły postanowienia wzorca umowy, które proponował klientom.

- Cztery klauzule uznaliśmy za niedozwolone. Deweloper wykorzystywał swoją pozycję i narzucał konsumentom niekorzystne dla nich warunki. Na przykład chciał ograniczyć kary za opóźnienie w przeniesieniu prawa własności i wydaniu lokalu do maksymalnie 5 proc. ceny mieszkania. Oznacza to, że poniósłby takie same konsekwencje niezależnie od tego, czy by się spóźnił o 100 dni, czy o 2 lata – mówi Marek Niechciał, prezes UOKiK.

Przykładowe klauzule zakwestionowane przez urząd

• Zmiana wielkości mieszkania. Deweloper zastrzegł, że jeśli ostateczna powierzchnia lokalu będzie różnić się od tej z umowy w granicach do 2 proc., to takie zmiany nie wpływają na rozliczenie ceny. Oznacza to, że gdyby powierzchnia lokalu okazała się mniejsza, konsument i tak byłby zobowiązany do zapłaty wyższej ceny nieodpowiadającej rzeczywistej wielkości jego mieszkania.
• Kary za opóźnienie. Zgodnie ze wzorcem umowy, jeśli deweloper nie dotrzyma terminu ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia prawa własności lub wydania mieszkania, to zapłaci karę. Za każdy dzień zwłoki - 0,05 proc. ceny brutto, ale w sumie nie więcej niż 5 proc. W ten sposób spółka poniesie konsekwencje tylko za opóźnienie nieprzekraczające ok. 100 dni. Mając zagwarantowaną górną granicę kary umownej, 3DOM może zatem, nie narażając się na negatywne konsekwencje finansowe, przez dłuższy czas nie dotrzymywać terminu wykonania umowy. Konsumenci nie mają w tej sytuacji możliwości nacisku na spółkę, jaki mogłaby stanowić kara umowna zastrzeżona na ich rzecz bez ograniczenia wysokości.
• Pełnomocnictwa. UOKiK zakwestionował też klauzulę, zgodnie z którą kupujący udziela deweloperowi pełnomocnictw do głosowania i wszelkich innych czynności związanych z podziałem nieruchomości wspólnej do korzystania czy łączeniem i podziałem lokali. W efekcie spółka 3DOM może decydować o wielu ważnych sprawach, np. zmieniać przeznaczenie lokali lub pomieszczeń przynależnych. Nie zawsze musi to być zgodne z interesem danego konsumenta. Postanowienie zostało sformułowane nieprecyzyjnie - nie wiadomo, jakie konkretnie działania i w jakich kwestiach spółka może podjąć w imieniu klienta. Ponadto była to jedna z wielu klauzul we wzorcu, którą kupujący łatwo mógł przeoczyć i nie musiał być świadomy jej konsekwencji, nie miał też właściwie możliwości podpisania umowy bez niej. Tymczasem postanowienia dotyczące pełnomocnictw powinny stanowić osobny dokument sformułowany precyzyjnie i jednoznacznie.

Wypowiedź Joanny Michalskiej z Delegatury UOKiK w Poznaniu

Skutki decyzji UOKiK

Za stosowanie niedozwolonych postanowień UOKiK nałożył na spółkę 3DOM karę – w sumie 157 506 zł. Deweloper musi też wysłać listy polecone do wszystkich klientów. Ma w nich poinformować, że zakwestionowane klauzule są bezskuteczne. - Niedozwolone postanowienie należy traktować tak, jakby w ogóle nie było go w umowie. Nie trzeba tego udowadniać w sądzie – wyjaśnia Marek Niechciał, prezes UOKiK. 

Decyzja jest nieprawomocna. W ciągu miesiąca od jej doręczenia 3DOM może się odwołać do sądu.

Ochrona praw konsumentów

W tym roku UOKiK otrzymał już ponad 40 skarg na deweloperów. Najczęściej dotyczyły postanowień umownych i nieprzeniesienia w terminie własności nieruchomości na nabywcę. Obecnie UOKiK postawił zarzuty i prowadzi postępowania przeciw 4 firmom deweloperskim. W sprawie kolejnych 22 toczą się postępowania wyjaśniające.

Urząd zabiega o większą ochronę konsumentów kupujących mieszkania. Dlatego przygotował projekt nowej ustawy deweloperskiej. – Chcemy, aby powstał Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Dzięki temu w kryzysowych sytuacjach, np. gdy upadnie deweloper, nabywcy mieszkań otrzymają zwrot wszystkich wpłaconych pieniędzy. Podobne rozwiązanie sprawdziło się już w turystyce – mówi Marek Niechciał, prezes UOKiK. Obecnie projekt jest na etapie Stałego Komitetu Rady Ministrów.

Pomoc dla konsumentów:

Tel. 801 440 220 lub 22 290 89 16 – infolinia konsumencka
E-mail: porady@dlakonsumentow.pl
Rzecznicy konsumentów – w Twoim mieście lub powiecie
Regionalne Ośrodki Konsumenckie: 22 299 60 90 – Dlakonsumenta.pl